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Der Heimvertrag ist unterschrieben, der Einzugstermin steht. Was viele Angehörige erst in diesem Moment wirklich begreifen: Das Pflegeheim wird nicht von der Pflegekasse vollständig bezahlt. Ein erheblicher Teil bleibt beim Bewohner – und wenn das Ersparte nicht reicht, rückt das Elternhaus in den Fokus. Dieser Artikel zeigt, was in Niedersachsen konkret zu zahlen ist, wie lange welches Vermögen reicht und wann ein Hausverkauf unvermeidlich wird. Weitere Bundesländer-Artikel zum Thema Pflegeheim und Immobilie finden Sie in unserem Blog.
Die Pflegekasse übernimmt einen einkommensunabhängigen Leistungsbetrag, der vom Pflegegrad abhängt. Was darüber hinausgeht, trägt der Bewohner selbst: der sogenannte Eigenanteil. Er setzt sich aus drei Positionen zusammen:
Laut vdek-Pflegelotse (Stand: Q2 2025) liegt der durchschnittliche monatliche Gesamteigenanteil für vollstationäre Pflege in Niedersachsen bei rund 2.540 Euro pro Monat. Davon entfallen etwa 1.120 Euro auf den EEE, rund 1.010 Euro auf Unterkunft und Verpflegung sowie rund 410 Euro auf Investitionskosten. Da die Kosten weiter steigen, empfiehlt es sich, den aktuellen Wert für die konkret gewählte Einrichtung direkt beim vdek-Pflegelotse zu prüfen.
Seit dem Pflegeunterstützungs- und -entlastungsgesetz (PUEG) 2023 sinkt der einrichtungseinheitliche Eigenanteil mit zunehmender Verweildauer im Heim:
Auf Basis der Niedersachsen-Durchschnittswerte (EEE 1.120 Euro, übrige Kosten 1.420 Euro monatlich) ergibt sich für den Gesamtbetrag:
Die Staffelung gilt ausschließlich für den EEE. Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten bleiben unverändert und können zudem jährlich angepasst werden.
Das ist die Rechnung, die viele Familien in der ersten Nacht nach dem Heimeinzug aufmachen. Nehmen wir an, es stehen 80.000 Euro liquides Vermögen zur Verfügung, das Elternhaus steht leer und die Rente des Pflegebedürftigen beträgt 1.200 Euro monatlich.
In diesem Beispiel hält das liquide Vermögen rechnerisch weit über zehn Jahre. Aber: Das gilt nur, wenn das Elternhaus nicht als Vermögen mitzählt. Das Sozialamt zählt es jedoch mit – und zwar mit dem vollen Verkehrswert – sobald es leersteht und der Hilfe-zur-Pflege-Antrag gestellt wird. Wer 80.000 Euro auf dem Konto hat und ein Haus im Wert von 300.000 Euro, hat in der Sozialamts-Betrachtung 380.000 Euro verwertbares Vermögen, abzüglich der Schonfreibeträge.
Kein Rechenbeispiel ersetzt die konkrete Situation: Die Rente des Pflegebedürftigen, der tatsächliche Eigenanteil des gewählten Heims und der Wert der Immobilie am Standort in Niedersachsen können erheblich abweichen. Wer früh rechnet, hat die Wahl; wer wartet, handelt unter Druck.
Hilfe zur Pflege nach § 65 SGB XII greift erst dann, wenn das verwertbare Vermögen unter das Schonvermögen gesunken ist. Das Schonvermögen beträgt nach § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII:
Bis zu diesen Grenzen bleibt das Vermögen unangetastet. Alles darüber muss grundsätzlich eingesetzt werden, bevor das Sozialamt eintritt. (Stand: Oktober 2026; § 90 SGB XII – diese Angaben sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.)
Das Gesetz schützt eine angemessene Wohnung (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII) unter bestimmten Voraussetzungen:
Steht das Haus leer – weil der letzte Bewohner ins Pflegeheim gezogen ist –, fällt dieser Schutz in der Regel weg. Das Sozialamt behandelt die Immobilie dann als verwertbares Vermögen und erwartet, dass sie verkauft wird, bevor Hilfe zur Pflege geleistet wird. Es gibt eng gefasste Ausnahmen, zum Beispiel wenn ein Verkauf wirtschaftlich unzumutbar wäre; diese müssen im Einzelfall belegt werden und werden von den Ämtern restriktiv ausgelegt.
Viele Kinder fragen als erstes: Werden wir zur Kasse gebeten? Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz (gültig ab 1. Januar 2020) lautet die Antwort für die meisten: Nein. Das Sozialamt darf Unterhalt von Kindern nur verlangen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen 100.000 Euro übersteigt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Wer darunter liegt, wird vom Sozialamt nicht kontaktiert.
Diese 100.000-Euro-Grenze ist ein bundeseinheitlicher Wert – kein Orts- oder Landesfakt. Sie gilt in Niedersachsen genauso wie in Bayern oder NRW. Sie bezieht sich außerdem ausschließlich auf das Einkommen der Kinder, nicht auf ihr Vermögen. Das eigene Vermögen der Elterngeneration bleibt weiterhin maßgeblich. (Stand: Oktober 2026, § 94 SGB XII.)
Es liegt nahe zu denken: Was wäre, wenn das Haus rechtzeitig übertragen worden wäre? Das Recht hat darauf klare Antworten – und wer sie nicht kennt, kann einen kostspieligen Fehler machen.
Schenkungen: Das Sozialamt kann Schenkungen und unentgeltliche Übertragungen bis zu zehn Jahre rückwirkend anfechten (§ 528 BGB). Wurde ein Haus drei Jahre vor dem Heimeinzug auf ein Kind übertragen und reicht das verbliebene Vermögen nicht für die Heimkosten, kann der Beschenkte auf Rückgabe oder Wertersatz in Anspruch genommen werden – bis zur Höhe des übertragenen Wertes. Das gilt unabhängig davon, ob zum Zeitpunkt der Schenkung ein Heimeinzug bereits absehbar war.
Verkauf unter Wert: Ein Verkauf an Angehörige zu einem deutlich niedrigeren Preis als dem Verkehrswert gilt als verdeckte Schenkung. Der Differenzbetrag zwischen tatsächlichem Wert und gezahltem Kaufpreis unterliegt derselben Zehnjahresfrist wie eine offene Schenkung.
Diese Wege schützen das Vermögen nicht; sie verschieben das Problem und können es vergrößern. Wer vor einer Übertragung steht, muss einen Rechtsanwalt oder Notar hinzuziehen, bevor irgendeine Unterschrift fällt.
Wenn feststeht, dass verkauft werden muss, stellt sich die praktische Frage: Wer ist rechtlich handlungsfähig?
Ist der Pflegebedürftige noch geschäftsfähig, entscheidet er selbst. Liegt eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht vor, die ausdrücklich Grundstücksgeschäfte einschließt, kann der Bevollmächtigte handeln. Liegt keine Vollmacht vor und ist der Betroffene nicht mehr entscheidungsfähig, muss das Betreuungsgericht einen gesetzlichen Betreuer einsetzen – und ein Immobilienverkauf durch einen gesetzlichen Betreuer ist nach § 1850 Nr. 1 BGB genehmigungspflichtig. Die Genehmigung dauert Wochen bis Monate, je nach Auslastung des Gerichts. In dieser Zeit laufen die Heimkosten weiter.
Das hängt von Lage, Zustand und Markt ab. Im Großraum Hannover oder Braunschweig sind gepflegte Einfamilienhäuser schneller vermittelt als in ländlicheren Regionen Niedersachsens wie dem Wendland oder Teilen Südniedersachsens. Als realistische Orientierung gelten drei bis sechs Monate vom ersten Beratungsgespräch bis zum notariellen Kaufvertrag. Wer den Prozess erst startet, wenn das Konto fast leer ist, gerät unter Preisdruck – und Verkäufe unter Druck erzielen in der Regel schlechtere Ergebnisse.
Den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie in Niedersachsen zeigen die Kaufpreissammlungen der regionalen Gutachterausschüsse. Diese veröffentlichen Marktberichte und Bodenrichtwerte; in Niedersachsen stellt das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) Bodenrichtwerte und Marktdaten online bereit. Eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen oder einen erfahrenen Makler, der den Markt am konkreten Standort kennt, bleibt die verlässlichste Grundlage für einen realistischen Einstiegspreis.
Grundsätzlich ist ein Hausverkauf nach zehn Jahren Haltedauer einkommensteuerfrei (§ 23 EStG, sogenannte Spekulationsfrist). Gilt die Zehnjahresfrist noch nicht, entfällt die Steuer dennoch, wenn der Eigentümer das Objekt im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Für ein leerstehendes Elternhaus, das kürzer als zehn Jahre gehalten wurde, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Diese Frage gehört zu einem Steuerberater – vor dem Verkauf, nicht danach. (Stand: Oktober 2026, § 23 EStG.)
Was in der Praxis immer wieder zu beobachten ist: Familien warten zu lang. Sie gehen davon aus, dass das Ersparte reicht – und bemerken, dass es das nicht tut, wenn das Konto unter 20.000 Euro liegt und das Haus noch nicht auf dem Markt ist. Der Druck, der dann entsteht, kostet beim Verkaufspreis: ein zu niedrig angesetzter Einstiegspreis, weil Geschwindigkeit wichtiger war als der Erlös; ein Käufer, der die Eile kannte.
Wer frühzeitig rechnet – mit den konkreten Eigenanteilszahlen des gewählten Heims, der Rente, dem liquiden Vermögen und einem realistischen Wert für das Haus –, kann den Verkaufsprozess in Ruhe beginnen, solange kein Preisdruck besteht und der Spielraum für eine sorgfältige Entscheidung noch vorhanden ist.
Kein Artikel kann die persönliche Situation ersetzen: den konkreten Wert der Immobilie am Standort in Niedersachsen, die Eigenanteilsstruktur des gewählten Heims, die Vollmachtslage und den zeitlichen Spielraum. Wenn Sie wissen möchten, wie ein Verkauf in Ihrer Situation sinnvoll ablaufen kann, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. immozeit arbeitet in Niedersachsen mit Partnern vor Ort – für eine erste Einschätzung, ohne Verpflichtung.
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Redaktion · Immozeit
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